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満室経営のススメ1(建物の事を知る)

賃貸経営コンサルティング、空室改善リフォーム、24時間管理のアールフィールズ(株)です。

 

 

 

 

 

賃貸経営をする。賃貸で収益を上げるうえで、基盤となるのが建物です。

 

 

 

 

 

しかし、様々なオーナー様とお会いさせて頂いた結果、ご自身の建物の事を知らない方が多すぎる事が解りました。

 

 

 

 

 

空室対策も何もまず基盤となる不動産そのものが健全に運営されることが大前提です。

 

 

 

 

 

まず、自分の所有する建物が何なのかを詳しく知ることから始めて下さい。

 

 

 

 

 

例えば戸建ての賃貸なら「木造造りの家なんだ。」で終わりかもしれません。

 

 

 

 

 

しかし、集合住宅の場合、RC物件、ALC物件、木造物件、様々です。

 

 

 

 

 

また、

 

 

 

 

建物の外壁の種類や、防水のやり方、

 

 

 

 

 

建物内部の給水・給湯・排水の配管の種類も建物ごとに違いますし、

 

 

 

 

内装品も違う、給湯器も違えば、当然間取りも違う。

 

 

 

 

その中で、専門的なものは別としてある程度は理解しておかないと後で困ります。

 

 

 

 

 

何故か・・・

 

 

 

 

 

国土交通省の試算では建物の「ライフサイクルコスト」(建物の一生涯にかかる費用)の中で建築費用というのはわずか30%と言われています。

 

 

 

 

すなわち70%が維持管理にかかるのです。

 

 

 

 

 

それは大規模修繕であったり、原状回復であったり、急なトラブルや、法定メンテナンス、清掃費用なども含まれます。これらを計算すると莫大な金額になるのです。

 

 

 

 

 

もし、あなたが新築を建てた方であれば、「そんなの建てた所に聞いてない!」となるでしょう。

 

 

 

 

 

はい、言ってないと思います。

 

 

 

 

 

何故か・・・

 

 

 

 

 

そんな事わざわざ言ったら、建築しますか?

 

 

 

 

 

不安になって止めるでしょう?

 

 

 

 

 

だから言いません。

 

 

 

 

 

「騙されたのか!」

 

 

 

 

 

違います。

 

 

 

 

 

何故か・・・

 

 

 

 

 

先端を行くハウスメーカー等はちゃんと新築の書類の中に「長期修繕計画」なるものを入れています。

チェックしてみて下さい。

 

 

 

 

 

しかし、これを細かく説明はしていない。

 

 

 

 

 

それは簡単に理解できないからです。そして覚えておく事が非常に困難だからです。

 

 

 

 

それだけ専門的であるし、数も多い。

 

 

 

 

 

毎年行う事、毎週行う事ぐらいであれば説明があったかもしれませんが、建てた所が運営する場合は大概が「その時になったら説明する」スタイルです。「新築時にお渡ししている資料にもありますように・・・」

 

 

 

 

 

何よりも物件運営が上手くいくか解らない。

 

 

 

 

もしかしたら思ったような収益を上げられないかもしれない。

 

 

 

 

その時対応できないかもしれない。

 

 

 

 

賃貸経営はただでさえリスクを伴います。

 

 

 

 

だからメンテナンスのリスクまで細かく話してしまうと・・・

 

 

 

 

「建てない」という結論になるのです。(相続対策で急いでる等は別かもしれませんが)

 

 

 

 

 

今はもう時代が違いますから、その様なリスクを軽減するために「30年一括借り上げ」などの制度が出ていますよね。

 

 

 

 

これはそういったメンテナンスリスクの事が世の中に広まってきて、(それだけではないですけれど)賃貸経営の大変さの噂話など聞いた地主さんが建てなくなっちゃった。

 

 

 

 

だから業界が取り組んだんですね。

 

 

 

 

 

今現在、物件をお持ちのオーナー様、築年数がかなり経過してしまったオーナー様は今からでも自分の建物の特性を知っておいて下さい。

 

 

 

 

そしてその特性に沿って今後どの様なメンテナンスが発生する可能性があるかを管理会社様にお聞きになって概算の金額を把握して置いて下さい。

 

 

 

 

 

築年数が10年目位までは、「こんなに儲かるの?」と思ってすぐにベンツなんか買っちゃったりする方がいるのですが、そんなに甘くないのが賃貸経営です。

 

 

 

 

 

知っておきたい事(例)

1、建物の構造(RC,ALC,木造など・・・償却年数も耐用年数も違いますからこれ位は把握されてると思います。)

 

 

 

2、防水(メンテナンス状況・・・建物は人間と反対で水分が無い方がよいものです。10年おきにはメンテが必要)

 

 

 

3、給水方式(受水槽・高架水槽・増圧直結・直結・・・メンテナンス代、電気代が全然違います)

 

 

 

4、配管の種類(給水管・給湯管・排水管・・・種類によってメンテナンス代が全然違います。)

 

 

 

5、内装品(特に水廻り、給湯方式・・・UBか在来か、キッチン・換気扇は容易に交換できるか等)

 

 

 

 

 

本当は書き切れない位あるのですが、最低限これ位は知っておいて損がないと思います。

 

 

 

 

 

特にメンテナンスで一番費用が掛かるのが「水」に関わる事。

 

 

 

 

 

先日うけたご相談では

 

 

 

 

築30年を超えて

 

 

 

 

30世帯のファミリータイプで

 

 

 

 

排水管の交換が必要になり、建てた会社に問い合わせた所

 

 

 

 

「配管を交換するのに4000万、マンションそのものを解体するのにも4000万」

 

 

 

 

と言われたとのお嘆きのご相談をお受けしたことが有ります。

 

 

 

 

 

こうなったら手遅れなので、

 

 

これからの方も、

 

 

既に経営を始められた方も、

 

 

古くからやっている方も

 

 

 

 

ご所有の不動産を勇気をもって見直し、把握して下さい。

 

 

 

 

そしてメンテナンスコスト、リスクを理解した上で物件運営を行って下さい。

 

 

 

 

 


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