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満室経営のススメ2(主幹会社を決めよう)

賃貸経営コンサルティング、空室改善リフォーム、24時間管理のアールフィールズ(株)です。

 

 

 

 

 

「餅は餅屋」という言葉が有ります。

 

 

 

 

 

賃貸住宅の管理状況というのは物件によって様々ですし、オーナー様によっても様々です。

 

 

 

 

 

建てた時からすべて管理業者にお任せしている建物

 

 

 

 

 

オーナー様で清掃や、ごみ捨て等出来る事はやって専門的な事だけを任せている建物

 

 

 

 

 

極力外注を使わずにほとんどをオーナー様自らでやってしまう建物

 

 

 

 

 

など様々です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

オーナー様の種類も

 

 

 

 

古くからの農家の地主様タイプ

 

 

 

 

事業の一環として行っている企業様タイプ

 

 

 

 

完全に投資と割り切っている投資家様タイプなど様々です。

 

 

 

 

 

私は比較的地主様タイプのお客様が多く、管理もお任せ通帳確認型といった方々が多い気がします。

 

 

 

 

 

あいつに任せとけばなんとなく収入が増えてるな・・・的な感じです。

 

 

 

 

 

だから細かい努力とか交渉とか苦労はあまり伝わってない気がします(笑)

 

 

 

 

 

話は逸れましたが、結論としては「どの形でも良いし、どのタイプでも良い」のですが、

 

 

 

 

 

 

 

 

 

絶対こいつだけは信用できるというパートナーそういう人間(会社)だけは絶対に掴んでおくことです。

 

 

 

 

 

それは会社の社長でも良いですし、社員でも良いです。できれば社長を掴んで、「企業として」何らかの契約を結んでおいて物件運営のサポートをさせるのです。

 

 

 

 

小さい額でも良いので定期契約を結んでおく。逃げられないように縛っておくわけです(笑)

 

 

 

 

 

オーナー様ですから基本自分の考え一つで物件運営は出来ますが、管理・運営は複雑化していますし、専門的になっています。賃貸の募集に関してもインターネット社会になり簡単ではないし、管理に関しても入居者の知識レベルが向上し簡単に対応できなくなっています。

 

 

 

 

 

よく、「満室経営の本」を読み漁って自分で全て実行しようとする人がいます。

 

 

 

 

そういう人は他人に利益を与えるのが大嫌いです。

 

 

 

 

誰の言う事にも耳を貸しません。

 

 

 

 

そのくせ解らない事があると「タダ」で情報を得ようとします。

 

 

 

 

そしてそれに付き合う「いつか何かくれるはず」業者がいます。

 

 

 

 

結局何も得られず、最後は喧嘩別れしてます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そのオーナー様は業者を転々とし、その都度「初回料」みたいなのを取られて結局損をしています

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、入居者様との交渉にも「1円でも出したくない根性」で接します。

 

 

 

 

 

中途半端な知識で対応して訴えを起こされて多額な費用を請求されたりします。

 

 

 

 

 

 

 

 

結局損をしています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「餅は餅屋」ではないですけれども、賃貸不動産経営は決して甘いものではありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

募集も、管理も、工事も、入居者対応も、清掃も、リフォームもプロには絶対叶いません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

かくいう私も創業当初、オーナー様の負担を減らそうと自分で作業したり、リフォームしたりしました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

結局素人に毛が生えた程度なのでやり直しの費用が発生してしまい良かれと思ってやったことで怒られてしまいました。

 

 

 

 

 

だからと言って全てお任せしているといくらでも奪われていきますから、

 

 

 

 

「任せるべきか?自分でやるべきか?その注意点は?」などのアドバイスを求めた時に「自分の親族」の様に考えてくれる相手は多少の手数料を払ってでも捕まえておくべきなのです。

 

 

 

 

「タダ」でやらせるのはダメです。(発言に責任を持たなくなります)

 

 

 

 

それが企業であれば尚の事良いです。(簡単に逃げられないので)

 

 

 

 

 

そして、誰かに決めたら

 

 

 

 

「絶対に疑わない事。」

 

 

 

 

多少「困ってるのかな?」と思う様な事があっても、信じて待ってあげて下さい。そういう奴は必ず恩返しします。

 

 

 

 

あと、「相談先をいくつも持たない事。」

 

 

 

 

利権が絡む事なので色気出して違う人間に聞くと結果的に損をする事になります。

 

 

 

 

 

一本化していると結果が解りやすくて良いです。

 

 

 

 

単純に儲からなくなったり具合が悪くなっって来たらその人の施策が間違っているわけですから、少しづつフェードアウトして行けば良いのです。

 

 

 

 

判断はあまり長くない方がよいです。何か月ではわからないので1年スパンで精査してみれば解ります。

 

 

 

 

もし、最悪、主幹先を変える時はくれぐれも慎重に、喧嘩別れにならない様にだけ気を付けて下さいね。

 

 

 

 

 

賃貸経営に絡む代表的な専門家

1、宅地建物取引主任者

2、税理士

3、弁護士

4、司法書士

5、行政書士

6,建築士

などです。

 

 

 

 

実は細かく言うとまだまだ必要な資格が有ります。

 

 

 

 

これだけの有資格者が必要な時が出てきます。

 

 

 

 

これを独自で揃えるのは至難の業。

 

 

 

 

こういった方々を取りまとめるコンサルタント的な役割をしてくれる人が必要です。

 

 

 

 

 

自分が絶対的に信用できる、すべてに通ずる人脈を持った方を最優先に。

 

 

 

 

入居率=収入を上げてくれる人を最優先に掴んでおくことをお勧めします。

 

 

 

 

「長く付き合っている=信用できる」とは限らないのでくれぐれも注意してください。

 

 

 

 

まちがっても「一人で出来る」とは思わないで下さい。

 

 


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