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満室経営のススメ4(入居率をベースに考える)

賃貸経営コンサルティング、空室改善リフォーム、24時間管理のアールフィールズ(株)です。

 

 

 

 

 

最近10年間の日本経済は激しいデフレでした。

 

 

 

 

 

何でもかんでも安くなった。

 

 

 

 

 

昔高い物だと諦められていたものもどんどん安くなったと思いませんか?

 

 

 

 

 

代表的なものがゴルフ場のプレイ料とか会員権。

 

 

 

 

 

私もここ数年でゴルフを始めた初心者ですけれど、お客様とご一緒して当時の金額やステータス感をお聞きすると、私じゃ絶対無理だなと思いました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土日は特に、入場する事も出来なかったんだとか。

 

 

 

 

 

それが今、ちょっと地方に行くと3000円で食事付きでプレーできますよね。

 

 

 

 

 

バブル期に20.000円~30.000円していたものが十分の一です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

会員権なんか2000万のものが50万とかになっているらしいです。

 

 

 

 

 

どれだけ恐ろしいデフレ状態に陥っていたのかが(またいるのか)が解ります。

 

 

 

 

 

個人的には大手企業が資本力を武器に、「売れればいい」って感じで一気に下げだした所からおかしくなってきたんじゃないかと思ってます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸業界も全く同じです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

入居しないから下げてみる。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そうするとお得感が出てバッと埋まる。(物件力が上がると言われます)

 

 

 

 

 

また入らなくなる。

 

 

 

 

 

 

だからまた下げる。

 

 

 

 

 

また埋まる。

 

 

 

 

の繰り返しです。

 

 

 

 

 

初期費用なんかも敷金・礼金0なんてやっちゃったから

 

 

 

 

 

いまや礼金取るって言ったら「おかしいでしょ」みたいな雰囲気になってしまっている。

 

 

 

 

 

最近は「仲介手数料0!」を売りにしている企業も出てきて、

見せ掛けはエンドユーザーから仲介手数料を取りません!ってなってるけど、

オーナーからは取って、受け取った管理会社が、IT企業に払うっていう構造で、結局、エンドユーザーの負担は減るけど構造は変わらない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中には「オーナーとエンドユーザーを引き合わせる会」なんてものもあって、その場で出会った人を

オーナー様自ら管理するという私からするととてもデンジャラスな流れになってきています。

 

 

 

 

 

でも結局契約は宅建業者がやるので今度は「契約手数料」取られるだけですよっていう話なんですけどね。

 

 

 

 

 

まぁ話が極端に逸れてしまいましたが、何が言いたいかというと、価格破壊が起こされてしまった賃貸市場では家賃は下がり続けるわけで、この流れに身を任せておくと破産します。

 

 

 

 

 

かといってバリューといっても小手先のリフォーム程度じゃ何も変わらないし、じゃあどうすればいいの?となると、適切な下限金額を決めておいて(ローン額など諸々から逆算して)そこに到達しないように、上手くリフォームと組み立てて、「入居率にこだわる」という事です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

よくオーナー様に「家賃は下げたくない」と言われる方がいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まるで仲介業者や管理会社が悪い様に言われる方がいますが・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

完全に違います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

仲介業者も、管理会社も出来れば家賃下げたくないのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

何故か?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

仲介手数料が減るからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

市場性に合わせてご提案していることなのです。

 

 

 

 

見向きもされない物件にならない様にしているからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

家賃を下げたくないと言われる方に限ってリフォームなどはかなり消極的で業者を叩き、イジメル。

 

 

 

 

 

「叩くから叩かれる」という世の中の摂理を解っていないのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それは良いとして、家賃を下がっても入居率を上げることで収益を向上させるのです。

解りやすい例として20世帯のマンションで

家賃80.000円にして5部屋空いてると80.000×15=1.200.000円の収入ですが

家賃70.000円にして2部屋で食い止めれば70.000×18=1.260.000円になり

結果として収入は上がるのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「解ってるよ。でも家賃下げると入居者の質が下がるし、またそこからさらに下がるんだろ。」

 

 

 

 

 

って言いますよね。

 

 

 

 

 

はい。解っています。

 

 

そこで管理会社の出番です。

 

 

 

 

 

入居者の質に関しては正直解りきれません。

 

 

 

 

 

お金持ちでもガメツイ人もいれば、清貧という言葉の似あう、経済的に苦しくても心は綺麗な方もいます。

 

 

 

 

 

だから差別はいけません。一般的にお金持ちの方がケチですよ。

 

 

 

 

 

管理規定のきちんと記入された契約書で、あとは管理会社が体を張って滞納させない。ルールを守らせる。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それが出来る管理会社なら質は落ちないはずです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これで第一条件はクリア出来ます。

 

 

 

 

 

「またそこから下がるだろ」に関しては1円も下がらないかというとそこには自信が無いですが、

 

 

 

 

 

 

下限を決めておけば単純にそこから下げなければ良いし、収益がたまった分で次の策を打っておけば良いのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

要は物件のグレードアップ。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これは様々な技がありますので後々お教えします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

とにかく目先の事ばかりを考えない。目先の目減りを気にしない。結局、総収入が上がれば問題が無いのですから。


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