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満室経営のススメ5(ハード面での取り組み4つの条件)

賃貸経営コンサルティング、空室改善リフォーム、24時間管理のアールフィールズ(株)です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今回は「募集できる物件の最低条件」について書かせて頂きます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸市場が厳しくなった要因の一つとして「借り手側の権利意識の向上」があります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃貸住宅が供給過剰になって

 

 

 

 

 

数多くの中から選べるようになった。

 

 

 

 

 

少子高齢化社会で賃借人も減った。

 

 

 

 

 

需給バランスの崩れから「借り手市場」になった。

 

 

 

 

 

仲介手数料のみで食べている企業様が様々なサービスを開発した。

 

 

 

 

 

そのサービスが広まり入居者様の「権利意識が強くなった」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「借りてやってるんだ」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

昔は大家さんが偉くて

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「貸してやってるんだ」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

賃料は逆に上がっていく

 

 

 

 

 

何故か?

 

 

 

 

 

土地の価値が上がるから。・・・という時代もあったそうです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

もう今や貸し手と借り手の立場は完全に真逆になっています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

オーナー様側も権利意識が消えない。

 

 

 

 

 

「借りてる立場で我儘言うな」

 

 

 

 

 

「誰の建物だと思っているんだ」

 

 

 

 

 

・・・と言われる方もおり、まだまだ入居者様=お客様という所までは行かないのが現状の様です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

あいだを取って・・・

という訳ではありませんが、

貸す側も貸して賃料頂く以上は最低限の貸し出しのマナーというのは求められます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

難しいものではありません。

 

 

 

1、法定点検をきちんと行う事(水質検査、消防設備点検など)

 

 

 

2、貸し出す前に(募集の前に)原状回復工事を行っていること。(古いものは新しいものに変える)

 

 

 

3、防水がなされていること。

 

 

 

4、共用部の清掃が行き届いていること

 

 

 

 

 

この4点です。

 

 

 

 

 

これだけを愚直に追及し、サイクル化して行けば決して難しいものではありません。

 

 

 

 

 

事情は様々でしょうが

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

法定点検すら「行政から指摘されてからで良い」とか言ってやってない方がいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これは明らかなマナー違反です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

室内の原状回復も

 

 

 

 

 

「決まったらやるよ」という方

 

 

 

 

 

別の業種に例えると

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

受注生産

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一般的に受注生産品って高額なものか、相手のこだわり、要望を反映するものですよね。

 

 

 

 

 

もし、勿体ないと思って先延ばしにしているなら「損」します。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「決まったらやります」

→「じゃあここと、ここと、ここも直してください」

→「いや、そこまでは・・・」

→「じゃあ別の所探します」になります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、

「決まったらやります」

→「やったら申し込みます」

→「やりました。申し込みをお願いします」

→「思ったようなリフォームじゃなかったのでやめます」になります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

だから事情がない限りサッサとやった方がよいのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

防水に関しては

 

 

 

 

 

入居しました

 

 

 

 

 

漏水しました

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「家具や思い出の品が水浸しになった損害賠償してくれ」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その時は「これでもか」という金額で提示されます。

 

 

 

 

 

 

 

 

保険では補てんできない場合があるので要注意です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

共用部の清掃に関しては

 

 

 

 

 

「賃貸経営の姿勢が問われる」とでも言いましょうか

 

 

 

 

 

入居者の事を考えてくれるか

 

 

 

 

 

と、いう風に感じ取られるのか

 

 

 

 

 

いくら建物が立派でも、汚い、とか、ゴミが落ちてる、チラシが散乱してる、は嫌がられます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

あと、長く住んでいる「主」が共用部に洗濯物を干してるような物件は入居率が悪いですね。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

だからこの4つだけは必ず守ってください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

立地だとか条件だとかはその後の話です。


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