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満室経営のススメ7(リフォームを考える)

賃貸経営コンサルティング、空室改善リフォーム、24時間管理のアールフィールズ(株)です。

 

 

 

 

 

賃貸経営に欠かせないのが原状回復工事です。

 

 

 

 

 

リフォーム工事はイコール入居率と言っても過言ではありません。

 

 

 

 

 

地方の平均入居率6割の地域において8割以上をキープしている会社のリフォームは「安くてオシャレ」

 

 

 

 

 

ターゲットのニーズを正確に把握して供給しています。

 

 

 

 

 

現在、大手仲介会社が女性部隊を作り、「女性の為のお部屋作り」や、「家具・家電の設置」などあらゆる手を使っ

 

た差別化を図ろうとしています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

キーワードは「差別化」です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

供給過剰な賃貸市場において一般的な集客サイトを見た場合、賃料が違うだけでお部屋の中身は殆ど変りません。

 

 

 

 

 

実際は違うのですが「殆ど変らない様に見える」のです。

 

 

 

 

 

だから「1円でも安い所」に住む。

 

 

 

 

 

そこで賃料下落対策として「差別化」を図り「バリュー」を生もうとしているのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかしこれには「お金」が掛かります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「投資」に対する「回収」が長期になります。

 

 

 

 

 

だから「何処までやったら効果的か」が非常に難しいのです。

 

 

 

 

 

願わくば立地や条件で決まってくれれば嬉しいのですが

 

 

 

 

 

今の賃借人はそんなに甘くない

 

 

 

 

 

「申し込むけど、リフォームの完成を見てから決める」

 

 

 

要は「キッチリ綺麗にしないと平気でキャンセルするよ」という意思表示です。

 

 

 

これは以前述べた「借りてやってるんだ」という意識に近いものがあります。

 

 

 

「別に他の所に変えてもいいんだよ」という強気な姿勢です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こういう市場性になっていますからますます難しい。

 

 

 

 

 

オーナー様によってはリフォーム代を抑える為、職人さんにご自分で手配される方がいます。

 

 

 

 

 

デザインや仕様などは任せきりで「安くやってくれ」

 

 

 

 

 

職人さんがセンスないとは言いませんが、賃貸の仲介を専門にやっている訳ではないので

 

 

 

 

 

賃貸業界における「今の流行」「押さえておくべき設備」などは解らないことが多いかと思います。

 

 

 

 

 

要は「安く綺麗にリフォームしたのに入らない」という現象が発生する事もシバシバあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

管理会社や仲介業者のリフォームは当然マージンが発生しますから勿体ない様な気がします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、やったはいいけど入らないでは安くしたとしても無駄になります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

だから私はリフォームに関しては募集できる会社に遣らせる事がベターな選択だと考えています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

募集できる会社(宅建業者)はリフォーム内容に「意図」があります。

 

 

 

 

 

ここを見て欲しい。

 

 

 

 

 

この物件は古いけれどこの部分が他の物件にはない等です。

 

 

 

 

 

しかも案内の際には自信持ってアピールも出来ます。

 

 

 

 

 

大差ない様に思われがちですが、意外と馬鹿には出来ない部分です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

どうしても施工の質などにこだわって職人さんを直接使いたい場合は地域を良く知る仲介会社様にアドバイスを求め

るのも良いと思います。

 

 

 

 

ただし、決まった折にはご褒美を上げて下さいね。

 

 

 

 

 

ご自分で良いと思ったリフォームやデザイン、色等は特に相談された方が良いと思います。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

的が外れているケースもあります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

以前集客のご相談にお越しになられた方が自慢げにリフォームをご披露頂きましたが、我々からすると「これはやらない方がいいのに・・・」と思う事がありました。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こだわっていらっしゃるのに入居しない・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

でもこだわりは捨てたくない。もっとこれからやっていくんだと意気込んでいました。

 

 

 

 

 

物件を大切にし、こだわりを持ち、一生懸命取り組まれる姿勢は素晴らしいと思いますが

 

 

 

 

専門家のアドバイスに耳を傾け、現場の人達の意見を尊重する事が満室への近道ではないかと思われます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

リフォームは如何に安く、効果的に差別化できるかがポイントです。

 


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