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満室経営のススメ8(集客を大事にする)

賃貸経営コンサルティング、空室改善リフォーム、24時間管理のアールフィールズ(株)です。

 

 

 

 

 

賃貸経営の一番の重要ポイントは「入居率」という事を私は常々言っています。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

何故か?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これは実は相続時の節税にも大きく影響するからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マンション所有者の方の多くが地主様です。

 

 

 

 

 

ですから「相続対策でマンションを建てた」と言われる方も少なくないかと思います。

 

 

 

 

 

ハウスメーカーの営業マンに難しいこと言われた結果、良く解らないけど税金が減って、収入が入るならいいや

 

 

 

という程度で建てた方も、もしかしたらいらっしゃるかもしれません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

実は相続財産の評価の中で、「貸家建付地」というものが有ります。

 

 

 

 

 

これはご所有地に「建物を建築し、その建物を賃貸の用に供している状態におけるその敷地」

 

 

 

 

 

すなわちアパート・マンションです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

もし「更地」で評価額が100.000.000円であればその100.000.000円に対して税金が掛かりますが

(ここでは解りやすくする為に書いてますが、実際はそのまま税金が掛かる訳ではありません)

 

 

 

 

 

ここにマンションやアパートなどを建てれば

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

自用地評価額(路線価)×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)という評価計算式になり

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

相続財産評価額が下がります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

仮に100.000.000円の更地にアパートを建て、借地権割合が70%、借家権割合が30%、入居率が100%の場合、

 

 

 

 

 

上の計算式に当てはめると、評価額が79.000.000円になります。

 

 

 

 

 

この評価額に税金を支払います。(何度も言いますが解りやすくする為にザックリ書いてます)

 

 

 

 

100.000.000円の評価が79.000.000円に下がるわけですから21.000.000円分もの税金が控除されます。

 

 

 

 

 

相続される方が仮に一人だったとするとザックリで税金が6.000.000円から2.350.000円になる

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.650.000円も浮くんですね。(あくまでザックリです)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

借金をするけど、固定収入もあるし、支払う税金も軽減される。

 

 

 

 

 

だから相続に備えた節税対策で有効な手段として良く使われるのです。

 

 

 

 

 

この方式だと、国以外(金融機関、建設会社、不動産会社、オーナー)がwin,winの関係になり皆にも喜ばれます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、問題なのがこの方式の中で一番最後の賃貸割合・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これが仮に7割だったとすると、

 

 

 

 

 

1億×(1-0.7×0.3×0.7)=約85.000.000円になります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

入居率100%と比べると「6.000.000円分も多く」税金を支払わなければならないのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

すなわち「入居率」は「収入も上げる」し「相続時の税金を減らす」事にも役立ちます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

だから私は目先の2.000~5.000円位の値引きならやってでも入れた方が良いとお伝えしているのです。

 

 

 

 

 

また、建物的にも人が入っていた方が表面の劣化は発生しますが、重要な設備の劣化が防げます。

 

 

 

 

 

ここは詳しく述べると膨大になってしまうので割愛しますが、結局の所何が言いたいのかと言いますと

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「集客に全力を注ぐ」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

という事なのです。

 

 

 

 

 

退去はなかなか防げません。(生活環境の変化、転勤、転職など)

 

 

 

 

 

しかし、空いた時の新規募集だけはこちらである程度コントロール出来るのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし、それをオーナー様ご自身で行うのは非常に難しい。

 

 

 

当然協力者が必要です。

 

 

 

先に述べたような主幹業者が必要です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

その主幹会社決定の判断は「集客力」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

集客してくれる会社に一番に敬意を表し、協力を仰ぐ事が有効です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

頭下げてでも、入れてもらうべきです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

入らない時は、何度も足を運んで、今後の対策や方針をお聞きするのです。

 

 

 

 

 

そしてご自分が出来うる最大限の努力を業者さんと協力してやって下さい。

 

 

 

 

 

決して先に述べたような「いいから客を連れてこい」などという傲慢な態度を取ってはいけません。

 

 

 

 

 

卑屈になる必要は無いですが

 

 

 

 

 

常に50:50の関係を築いて下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そして、様々な業者を使う場合は結果として一番集客した会社を評価し

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そこに管理まで預けるとご自分が楽になります。

 

 

 

 

 

高名な会社はイッパイあります。

 

 

 

ブランドや社歴の安心感もあるでしょう。

 

 

 

しかし、それが全てでは無いのです。

 

 

 

TVCMやってるから何となく安心。

 

 

 

任せてみたら空き部屋も多いけど何とかしてくれるだろう。

 

 

 

ではダメです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ご自身の目で街を歩き、声を掛け、行動を見て決めるべきです。

 

 


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