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満室経営のススメ6(ソフト面での取り組み)

賃貸経営コンサルティング、空室改善リフォーム、24時間管理のアールフィールズ(株)です。

 

 

 

 

 

前回は募集の為の最低条件として建物の維持管理の大切さをお伝えしましたが、今度は募集に関するオーナー様の取り組み方をお伝えします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

まず、苦手な方も多いかもしれませんが、インターネット上での自分の物件の募集状況を確認してください。

 

 

 

 

 

 

 

やり方は簡単です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「自分の物件名をインターネットの検索に打ち込むだけ。」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

自分の物件の募集条件がどうなっているのか

 

 

 

写真はちゃんと物件の魅力が伝えきれているか

 

 

 

間取りは正確か

 

 

 

 

 

などが確認できます。

 

 

 

 

 

また、自分の物件の募集をしてくれている会社も解ります。

 

 

 

 

 

自分が頼んだ会社が募集してなくて、知らないところが募集しているケースもありますが

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ご心配なく。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

それだけ情報が流通していますし

 

 

 

 

 

他社が募集したくなる魅力ある物件という事です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

しかし・・・

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

探しても、探しても見つからない事も有ります。

 

 

 

 

 

探して見付からなければお願いしている会社に聞いて下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「募集状況を知りたいのだけれど何処に載ってますか?」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今は完全なるインターネット社会です。

 

 

 

インターネットに載せずに店頭募集しかされてないとすると

 

 

 

かなりのマイナスです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

もし、「ネット掲載はしてません」等と言われたら集客は期待出来ません。

 

 

 

店舗に来た方だけのご案内になりますから絶対的なパイが少ないからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ただ、一般エンドユーザー向けには見れない様にしてある場合もありますからまずは確認して下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「自分の物件の募集状況を知る」は重要な事です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お任せしている会社の本気度も理解できるはずです。

 

 

 

中にはどうしても自社仲介にこだわる余り情報を出さない方もいるので確認は必要です。

 

 

 

これは仲介業者さんにはメリットは有りますがオーナー様には何のメリットもないからです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

次に、ご自分の物件を見つけたら良く注意して見て頂きたいのが

 

 

 

 

 

 

「写真」です。

 

 

 

 

 

 

 

 

何枚載ってますか?

 

 

 

綺麗に写っていますか?

 

 

 

物件のご近所情報も写っていますか?

 

 

 

 

 

 

 

 

写真2,3枚でどこを撮ってるのかわからない様な写真

 

 

 

素人目に見ても下手な写真

 

 

 

ぼやけている。暗い。汚い。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こういう写真を載せる所はダメです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

また、近隣の情報を載せない所もダメです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

いつも集客のご相談を頂く物件は

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.インターネットでなかなか見付からない。

 

 

2.写真が少ない。

 

 

3.実際に行くと汚い。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

が共通しています。

 

 

 

 

 

ここは必ず最低限誰でも出来ますからやらせて下さい。(手間はかかるのですが・・・)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

次に仲介業者にお渡しする仲介手数料及びその他手数料ですが、

 

 

これはちゃんと100%(1か月分)渡して下さい。(宅建業法上の上限)

 

 

特に繁忙期などは100%以上あげてください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

お客様(少なくとも2年間程度は家賃をお支払いいただく方)を連れてきてくれる人が

 

 

オーナー様にとって一番ありがたい人です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

例えば管理会社に任せていて、その先に仲介業者が居る場合。

 

 

仲介業者に100%

 

 

管理会社には事務手数料として50%程度はあげてください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そこを頑張ってくれるオーナー様は他物件よりも優先的にお客様を連れてきてくれます。

 

 

 

 

 

 

 

 

集客はして欲しい。

 

 

 

でも手数料は払いたくない。

 

 

 

 

 

ではビジネスとして成り立たちません。

 

 

 

 

「二度と仲介したくない」と思われてしまいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

良く私は賃貸経営は「投資」→「回収」→「投資」→「回収」のサイクルとお伝えします。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「損して得取れ」です。

 

 

 

 

 

そして「損して徳」も得て下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一般的に不動産オーナー様は管理の事や、修理の事をあまり聞かずに(教えてもらえずに)建てるケースが多いので

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「初期投資」(マンション建設)→「これからずっと回収」みたいに思われてる(言われている)方がいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

だから修理や手数料を極端に嫌う人がいます。

 

 

 

 

 

そして後出しジャイケンの様に契約してから手数料をゴネル方もいます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

マナー違反です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

本来は一社ずつ媒介契約を結ぶことが望ましいですが、話のついでに頼むという事もあるでしょうから

 

 

 

手数料に関してあまり払いたくないという方は最初にキッチリ話を付けておく事も必要です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

なんにせよ仲介会社様は貴重な存在です。

 

 

 

揉めて得することはありませんから

 

 

 

大局的に見て判断して下さい。

 

 

 


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