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管理会社を変更する時期はいつが良いか

管理会社を変更する時期はいつが良いか

地主さまや物件オーナーさまは基本的には物件を管理会社に委託していることがほとんどだと思います。しかし世の中の管理会社は契約したあとは、知らぬ存ぜずで適当な管理をしている会社や、「がんばっています。」「努力しています!」などと電話口だけ調子が良くて、結局は物件の入居率を上げることの出来ない管理会社は数多く存在します。これでは管理費などを取られていくだけで、地主さまや物件オーナーさまは疲弊していきます。ですからこのような経験をされたことがある方は管理会社を見直しや変更することをおすすめします。では管理会社はいつ、どんなタイミングで変更すれば良いか。今回は管理会社の変更の時期についてご紹介します。

 

管理会社を変更する理由は

不動産投資などにおいてほとんどのオーナー様は、管理会社に物件管理を依頼し、維持管理や入居者管理、募集などを行っています。不動産オーナーにとって管理会社は自分に代わって煩雑な物件の管理をしてくれるありがたい存在でもあります。この管理会社の手腕が不動産投資における成功のカギを握っています。しかし、投資時に不動産会社より、「管理は関連会社にすることになってる」などと言われ、そのまま契約している人も多くいるでしょう。その結果、管理があまり行き届いていない管理会社に任せてしまい、住民からクレームが来たり、空室が埋まらなくて収益が落ちてしまったりと散々な目にあう方もいます。また修繕費用も管理会社によって違うため、必要以上に高い修繕費を取られてしまって経営を苦しめられたりする方もいます。さらにその修繕費用について、明確な説明がないまま行われたのではオーナー側としてもたまったものではありません。あなたの委託している管理会社がこのような対応しているのではあれば管理会社を変えることをおすすめいたします。

 

管理会社を変更するメリット・デメリット

管理会社を変更する時期はいつが良いか

では管理会社を変更することで実際にどのようなメリットがオーナー側にあるのでしょうか?

 

1.管理の委託費用を削減できる

管理会社を変更するメリットの第1点として管理の委託費用の削減が挙げられます。管理費用において中でも最も大きい割合を占めている管理委託費用を削減できるのは非常にありがたいですね。マンションなど新築などで購入する場合、関連会社への委託が条件となっていることが多く、その際の管理委託費用は高額に設定されている場合が多くあります。しかし他の管理会社に変更することによって委託費用を適正価格まで下げることが可能です。

2.管理業務の見直しができる

不動産の管理会社を変更することによって、今までどの管理業務が足りなかったのか、逆にどの管理業務を徹底すべきなのかを見直すことにより適正な物件管理が出来るようになります。具体的には、定期巡回や廊下などの共用部分やエレベーターやドア、駐車場などの設備の保守点検回数、清掃の回数や清掃員の勤務時間などがあげられます。これらを見直すことは今後の不動産経営の方針の見直しにもつながる大切なことです。

3、管理の質が上がる

管理会社を変える最大のメリットがこれに当たります。特に今までずさんな管理体制であった会社から適切な管理会社に変えることで、建物の状態が良くなるなり、価値が高まるので空室を埋めることが出来ます。また、良い管理会社であれば、適正な管理だけでなく、オーナーへの物件の改善も提案してくれ、管理のみならず、オーナーにとっての良いビジネスパートナーにもなります。

 

 

管理会社を変更するデメリット

管理会社を変更する時期はいつが良いか

では逆に管理会社を変更することによって生じるデメリットはどのようなものがあるのでしょうか?

 

1、入居者側に負担が掛かる

管理会社を変更するデメリットとして入居者に手続きなどの負担が掛かることが挙げられます。管理会社を変更する事により振込先は変わってくるので、入居者にも変更手続きを取ってもらう必要性が出てきます。基本的には入居者が掛かる負担はこれだけになりますが、管理会社の変更に不安を感じ、退去してしまう方も中にはいらっしゃいます。そういったことにならないよう、入居者の負担は極力少なくするように努めるとともに、事前の連絡や管理会社が変わることでどのようなメリットがあるのかをきちんと説明する必要性があります。

2、保証会社との契約が切れる

管理会社との契約次第によっては、保証会社との契約が切れてしまう場合がデメリットとして挙げられます。対策として別の保証会社と契約するなどの手段もありますが、入居者への負担もかかる部分もあるため、そういった費用はオーナー側で持つようにしたほうが良いです。

3、管理の質が下がる

管理委託金が下がるのはメリットでもありますが、きちんと内容も確認しないと経費は下がっても、管理自体の質が下がってしまう可能性があるのがデメリットしてあげられます。また前の管理会社が行っていたことがきちんと次の管理会社に引き継がれないと、今まで継続されていたことが失われ、結果として入居率の低下につながる恐れもあります。値段だけではなく、管理の質も伴っているか確認すること、また引き継ぎがきちんとなされているかを確認することが大切です。

管理会社を変更する時期はいつのが良いのか?

管理会社を変更する時期はいつが良いか

ここまで管理会社を変えるメリットやデメリットを説明してきました。これを見てやはり管理会社を変更を必要性を感じた場合、注意しなければならないのが管理会社を変更する時期やタイミングです。賃貸仲介における繁忙期とは1月~3月、9月~10月が該当します。この時期は管理会社は仲介業務に追われている可能性があり、変更を依頼してもかえってトラブルが起きる可能性があります。ですからこの繁忙期の時期を避けることが、よりスムーズに管理会社の変更がしやすくななる時期です。

理想としては4月~5月ごろに前の管理会社に解約通知や入居者に連絡、7月~8月に新しい管理会社への委託、もしくは7月~9月に解約通知、11月~12月頃の時期に新しい管理会社に委託するのが良いとされています。管理会社の変更をトラブルなく行うためにも変更の時期やタイミングはきちんと確認しましょう。そのためには今の管理会社の見極めを1~3月の繁忙期で見定めることと、次の管理会社を1~3月に探しておくことも大事になってきます。

 

 

アールフィールズが考える管理会社とは

(弊社代表取締役社長 野田 亮)

現在の不動産業界は『賃貸管理』『中古不動産再生』に目を向けていない。日本全体が「低金利」「相続税増税」を背景とした「新築不動産投資」に偏っていた。もはや駅から遠い物件、改修工事を行わないオーナー様、客付け力がない物件は切り捨てられている。大手が目を向けないオーナー様や切り捨てられた物件を助けていきたい、復活させたい。私たちは適正な管理で地域社会に活力をもたらし、地域社会の治安向上に貢献し、地域社会の街創りに努める管理会社を目指しています。

なぜ?この「超高齢化社会」で「全国的な空き家問題」が取り沙汰される中、敢えて「新築集合住宅」が必要なのか?今や中古賃貸住宅となってしまった建物も、建てた時は様々な人達の「想い」があったはずです。その想いを継承し、新時代に適合した形で市場に供給し続けたい。そしてその不動産達が熟成されたワインの様に街を彩り、人々を魅力し、集め、そこに住まう人々が経済活動をする事こそが地域活性に繋がると考えています。誰もが面倒臭がってやらなかった事。それをアールフィールズ(株)が実行し、形にし、地域と共に成長して参りたいと思います。

 

 

不動産管理なら総合不動商社アールフィールズへ

不動産投資に管理会社が重要な理由

今回、不動産投資における管理会社の重要性と変更の時期についてご説明いたしました。不動産投資の要といえる管理会社。その管理会社をしっかり選び抜くことが不動投資が成功する秘訣です。ただ管理するだけでなく、オーナー様へ集客に向けた提案が出来たり、入居者対応がしっかり出来る、そんな管理会社を見極めることが大切です。アールフィールズ株式会社は不動産管理だけでなく、賃貸仲介、修繕工事、リフォーム工事までを自社で一貫して行う総合不動産商社です。入居率が悪いお部屋の対策、不動産投資や経営、管理において今まで数多くの物件の再建に携わってきました。おかげさまで管理戸数も毎年順調に数を伸ばしております。もし不動産のことでお悩みならばぜひアールフィールズ株式会社へお気軽にご相談ください。電話でもメールでも受け付けております。(後から無理な営業などは決して行っておりませんのでご安心ください。)

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