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サラリーマンが不動産投資で節税するメリットとデメリット

サラリーマンが不動産投資で節税によるメリットとデメリット

所得税、固定資産税、住民税、自動車税、など数多くの税金によって収入は減っていきます。この税金がなくなるだけでも家計はだいぶ楽になるのに!と考えるサラリーマンの方は多くいらっしゃるでしょう。一部の富裕層はそんな税金を減らすべく、様々な方法で「節税」を図っていますが、サラリーマンの方ができる節税対策といえば、給与所得控除や配偶者控除、医療費控除などしかありません。しかし、最近ではサラリーマンの方でも節税対策として「不動産投資」をされる方が増えつつあります。ではこの不動産投資における節税対策とはどんな仕組みなのか、またサラリーマンが不動産投資をすることでどんなメリットがあるかについてご説明いたします。

サラリーマンが不動産投資をした際の節税の仕組み

サラリーマンが不動産投資で節税によるメリットとデメリット

サラリーマンの場合、給与から所得税、住民税、保険料など様々なものが引かれたものが実質の給与となります。不動産投資をしていた場合、通常の仕事から所得額に加え、不動産収入から得た所得を合算されたものが課税の対象となります。しかし不動産の場合、固定資産税や、ローン、修繕費、管理委託費、火災保険料を経費として計上することが可能です。またこのほかにも、業者との打ち合わせなど不動産投資に発生した費用を経費として計上することが出来ます。これらの経費が不動産収入より上回る、つまり会計上では赤字になることによって、給与所得と不動産収入を合算したものから、会計上赤字となったものを引いた分が課税の対象となります。この条件を満たした状態で、確定申告を行うことによって全体の所得は減っていると計算され、所得税、住民税は減らされ、のちに還付金となって帰ってくる。この仕組みによって、不動産投資をすれば節税ができるようになっています。

 

サラリーマンが不動産投資による節税をするメリット

サラリーマンが不動産投資で節税によるメリットとデメリット

ではサラリーマンが不動産投資を行い、節税をすることによってどんなメリットがあるのでしょうか。

・所得税、住民税が軽減される

これは不動産の仕組みで説明した通り、住民税や所得税が減免されることがメリットに挙げられます。これは住民税は所得に応じて確定されるため、不動産投資による赤字が発生していれば、所得税も下がり、それによって住民税が下がるということにつながります。2つの税金が下がるというのは非常にありがたいですね。

・保育料を減らすことができる

保育料は世帯所得から計算される、住民税の金額の一部である、「所得割課税額」から決まります。サラリーマンが不動産投資を行うことによって住民税が下がることにより、この保育料をさげることができます。小さな子供がいるご家庭にとってはありがたい点ですね。

・相続税を軽減できる

相続税は現金のままだとそれがそのまま課税の対象となってしまいますが、不動産を持っている場合、その不動産の評価の金額によって課税されるようになります。この評価の際、居住用だと80%、投資用でかつ他人への賃貸用であれば50%の割合で評価をさげることができます。これによって相続税をかなり削減することができるというメリットがあります。

 

サラリーマンが不動産投資による節税をするデメリット

サラリーマンが不動産投資で節税によるメリットとデメリット

では今度は逆に不動産投資によって節税を行った場合どのようなデメリットがあるのでしょうか?

・固定資産税や不動産取得税がかかる

住宅税や所得税などを減らすことにより節税は出来るのですが、固定資産税が掛かるようになってきます。また不動産投資を始めた年には不動産取得税が発生します。特に不動産取得税は固定資産税と違って、まとまったお金で支払う必要があるため注意が必要になってきます。

・収益が黒字となった場合、増税される

不動産投資によって節税が出来るのはあくまで赤字経営となっているからです。当然、その不動産からの収入が黒字となれば今まで節税されれていた税金分は当然増額となります。さらに一定期間が経つと減価償却が出来なくなる、ローンの利息が無くなるなど、経費として計上が出来るものが少なくなってきます。これによって会計上でも多くの収益があるとされ、実際はあまり収益がないにもかかわらず多大な税金を支払うことになります。

・金利の変化によって収益がマイナスになる可能性がある

不動産はどうしても景気によって資産価値が変動する可能性があります。その際の金利が上がることによるローンの返済額の増加を考慮しなければなりません。これは不動産の条件によって必ず影響があるとは言えませんが、いずれにしても返済計画に変更が生じるのは間違いないので、金利や地価の上昇の様子をチェックする必要があります。

 

まとめ

サラリーマンが不動産投資で節税によるメリットとデメリット

今回、サラリーマンが不動産投資をすることが出来る節税の仕組みやそのメリット、デメリットについてご紹介しましたがいかがでしたでしょうか。
不動産投資は長期的な投資となります。始めの4~5年はさまざまなことを経費として計上することによって節税が出来るのですが、長期的に節税するのは相当難しいです。「今は不動産投資で節税が出来るのでやってみましょう!」という声が掛かることがあるかもしれませんが、そういった甘い言葉には乗らず、長期的に見て、その物件に投資したほうが良いのかを計算する必要があります。どれだけ良いことを言ってきても最終的なリスクを負うのは自分だということを常に頭の中にいれておくことが大切です。

 

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